Le montage juridique de votre investissement en location saisonnière partie 1 : LA SCI
Pour commencer, il faut rappeler qu’il n’existe pas de montage légal qui permette de s’exonérer des impôts et des taxes.
Alors à quoi ça sert d’acheter un bien via une sci pour le louer en location saisonnière ?
La SCI est un formidable moyen pour créer un cadre juridique qui vous permettra d’emprunter plus facilement, d’optimiser votre trésorerie et de préparer votre succession.
Il existe d’autres montages comme le LMNP qui comporte également ses avantages mais qui est plutôt destiné aux opérations « one shot ». Les avantages du LMNP sont également en train d’être remis en cause par le législateur. Comme pour tout investissement, il faut se méfier de l’instabilité légale. Votre investissement de location saisonnière repose sur un investissement dans la pierre. Donc sur du long terme. Il ne sert donc à rien de profiter d’aubaines qui seraient remises en cause dans quelques années.
La SCI est l’outil pour ceux qui veulent se créer un patrimoine immobilier important et rapidement.
Grace à la création d’une holding qui se reposera sur vos SCI, on peut, en effet, multiplier ces effets de levier.
1- Une SCI pour emprunter
Lorsque vous vous décidez à acheter pour investir. Il est important, d’avoir une stratégie à long terme.
Un premier investissement lorsqu’on a quelques économies est assez « facile ».
La banque vérifie votre capacité d’endettement, les fameux 33%, et si votre apport le permet (généralement 15%), elle vous prête.
C’est le même schéma classique que pour l’achat de la résidence principale.
Tout se complique, lorsque vous constatez que le rendement de votre airbnb est incroyable, et que vous souhaitez acheter un 2ème bien grâce aux gains que vous venez de réaliser.
Et là ça peut coincer. La banque vous a prêté pour votre 1er investissement car vous aviez à titre personnel les moyens de rembourser. Mais elle considère, au vu des débats actuels, qu’à long terme l’activité du AIRBNB est à risque. La banque n’a pas pour vocation de prendre des risques. Elle ne prendra donc pas en compte vos gains AIRBNB, comme complément de revenu pour vous prêter à nouveau. En incorporant votre investissement à votre patrimoine personnel, vous avez atteint votre maximum d’endettement. Plus de prêt possible. Ou il vous faudra attendre d’avoir 35% à 40% d’apport pour minimiser les risques pour la banque.
Avec la SCI, c’est différent. Vous avez créé une personne morale qui est autonome avec ses recettes et ses dépenses. Votre patrimoine personnel n’est pas attaché directement à cette personne morale. Pour la banque, elle étudie votre 2ème achat sans prendre en compte votre 1er investissement. Si vous avez l’apport (qui provient généralement de votre 1ère SCI), vous réalisez un prêt dans les mêmes conditions que le 1er.
Pour faire simple, sauf si vous disposez de très gros apports, sans SCI il est impossible d’acheter plusieurs biens. Vos dossiers seront systématiquement refusés par les banques. Il est donc important, dès le 1er achat, de le faire via une SCI.
Pour la banque, la SCI est le cadre juridique le plus rassurant. L’argent prêté ne peut servir qu’à l’achat d’un bien donné, et ne sera pas dilué dans votre patrimoine personnel avec le risque de palier d’autres dettes ou faillites.
C’est le montage qu’utilisent l’ensemble des promoteurs immobiliers pour leurs constructions. Une SCI est créée à chaque opération, pour obtenir les prêts bancaires.
Ce montage est rassurant pour la banque parce que c’est un montage qu’elle connait bien.
Elle sait que quoiqu’il arrive, même si vous êtes en faillite personnelle et que votre SCI également est déficitaire, elle pourra récupérer le bien qui est hypothéqué.
Il faut donc bien garder en tête, que l’objectif d’une banque est de minimiser les risques de non remboursement du capital prêté.
Il vous convient, si vous voulez qu’elle vous prête, de la rassurer.
2- Une SCI pour maximiser la trésorerie
Comme indiqué en introduction, la SCI ne vous permet pas de vous exonérer de payer les impôts et taxes.
Mais la SCI va vous permettre de reporter cette taxation et ainsi maximiser l’effet de levier par cette avance de trésorerie.
Au lieu de payer un impôt sur le revenu sur la totalité de de vos gains, vous serez imposé à l’IS à 15%. C'est une option qui vous sera permise lors de la création de la société (à défaut, la SCI sera imposée à l'IR). Vous pourrez également amortir votre bien. La contrepartie, c’est que vous devrez payer la différence entre les 2 impôts lors de la revente de votre bien. Si vous le revendez…
Si nous prenons comme exemple une location saisonnière qui rapporte 15% de rentabilité brute.
En achat en direct, vous devrez payer 30% d’impôts (selon votre tranche d’imposition). Il vous restera donc 10% net après impôt.
Avec la SCI, à l’IS, avec l’amortissement, seulement 10% de vos gains seront taxés. Et à 15%. Donc il vous restera 13,5% net après impôt
L’achat via une SCI vous aura permis ainsi d’augmenter votre rentabilité net de 35%.
L’enjeu en vaut la peine. Surtout quand on sait que la création d’une SCI coûte moins de 300€ et qu’elle se monte en moins de 48h sur internet via le site infogreffe. Créer une entreprise, aujourd’hui en France est aussi facile qu’en Angleterre par exemple.
Ce gain de trésorerie, vous permettra de reformer plus rapidement un nouvel apport pour effectuer un nouvel achat.
Il conviendra alors pour ce 2ème achat de créer une holding familiale afin de bénéficier du régime « mère -fille » entre celle-ci et vos sci.
Ce montage permet de réaliser, grâce à ce gain de trésorerie, ce qu’on appelle en économie, l’effet boule de neige.
Votre apport, vous apportera des gains qui pourront être réinvestis, et eux-même, générer de nouveaux gains. C’est le Graal de tout investisseur.
Néanmoins il faut garder en tête que votre investissement saisonnier peut, demain, être interdit en France ou plus réglementé. Il faut donc se rappeler que la base de votre projet est un investissement immobilier, et que l’emplacement du bien reste un fondamental dans cette économie.
3- SCI pour la succession
Généralement le capital social d’une SCI est de 1.000€. Vous pourrez donc aisément faire une donation à moindre coût à vos enfants ou démembrer vos parts afin de leur céder la propriété du bien et vous, de garder l’usufruit.