A quel prix acheter votre bien pour le louer en location saisonnière ?

A quel prix acheter votre bien pour le louer en location saisonnière.

Le premier critère pour optimiser votre investissement est sans surprise le prix d’achat du bien. Même si vous êtes le meilleur gestionnaire du monde, si vous avez acheté dès le départ, trop chère votre bien, celui-ci ne sera jamais aussi rentable que les autres.

Alors à quel prix acheter le bien?

Il y a un ratio, qu’il faut systématiquement avoir. La rentabilité brute : loyer brut annuel sur prix d’achat hors frais de notaire ne doit jamais être inférieur à 15%. Il existe différents ratios utilisés par les professionnels, mais celui-ci est, à la fois, le plus significatif mais également le plus rapide à calculer.

Concrètement comment ça marche.

Tout d’abord, il faut vous renseigner sur le prix moyen mensuel d’une location classique dans le secteur que vous avez sélectionné. Il est important de partir sur le prix d’une location classique, car il faut toujours garder en tête que vous investissez sur le long terme et que vous ne connaissez pas, justement, à long terme, l’évolution de la réglementation sur la location saisonnière. C’est également le loyer annuel d’une location classique qui sera étudié par la banque pour la validation de votre dossier ( voir notre post création de SCI pour la location saisonnière).

Vous multipliez ensuite ce prix de location mensuel par 12 puis par 3 et vous divisez par 0.15. Le résultat vous donnera le prix moyen maximum auquel vous devriez acheter votre bien pour que celui-ci soit rentable en AIRBNB.

Prenons un exemple.

Dans le secteur recherché, les 3P se loue en location classique à 1100€/mois en moyenne. Le prix moyen maximum auquel vous devriez acheter est donc de : 1100*12*3/0.15= 264.000€

A présent que vous connaissez le prix moyen maximum d’achat, il faut vérifier que votre bien se louera en location saisonnière et déterminer à quel prix.

Pour cela, il faut faire une étude de marché et vous avez 2 formidables sources pour le faire. Le site d’AIRBNB évidemment sur lequel vous pourrez faire vos simulations. Mais aussi, le site AIRDNA qui est le site référent au niveau monde pour la rentabilité des locations saisonnières. Il y a une version payante et gratuite du site. Mais la version gratuite est amplement suffisante pour vous rendre compte précisément du marché, de la demande et de la rentabilité. Le site vous indiquera ainsi dans votre ville les locations les plus rentables. A vous de les étudier. Tapez sur google airdna et le nom de votre ville et vous trouverez beaucoup de réponses à vos questions.

Lorsque votre étude sera terminée, il est à présent temps d’ajuster votre prix d’achat à la hausse ou à la baisse.

Une location saisonnière se loue, en moyenne, 3 fois le prix d’une location classique. C’est le chiffre 3 multiplicateur que nous avons utilisé pour notre première formule. Mais suivant les locations, ce chiffre peut varier de 2.7 à 3.3. C’est ce que votre étude de marché va déterminer et qui va influer sur le prix d’achat.

Dans une localisation à plus faible demande, le prix d’achat, en reprenant notre exemple précédent serait ainsi avec un coefficient de 2,7 : 1100*12*2.7/0.15= 237.600€

Dans une localisation à plus forte demande, le prix d’achat, en reprenant notre exemple précédent serait ainsi avec un coefficient de 3.3 : 1100*12*3.5/0.15= 290.400€

A ce prix d’achat, il faudra retrancher le prix des éventuels travaux à réaliser.